La location meublée ne fait l’objet d’aucune définition légale. Elle consiste à conférer la jouissance d’un local à usage d’habitation, en même temps que les meubles nécessaires à son occupation. Fiscalement, les loueurs en meublé sont divisés en deux catégories distinctes :
En règle générale, les loyers issus des locations en meublé à usage d’habitation sont exonérés de TVA depuis le 1er janvier 1991. Cependant, les loueurs en meublés sont assujettis à la TVA lorsque l’exploitant (inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés), propose outre l’hébergement au moins trois des prestations suivantes et devant être rendues dans les mêmes conditions qu’un service quasi hôtelier , à savoir :
L’investisseur pourra demander le remboursement de la TVA ayant grevé l’acquisition du bien, ce qui diminue d’autant le prix d’achat de l’immeuble. Ce remboursement intervient dans les 6 mois de la livraison.
Les revenus tirés d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) que le loueur exerce son activité à titre professionnel ou non professionnel. La détermination du résultat imposable est la suivante :
Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non.
Les charges sont constituées par la taxe foncière, les frais de gestion, d’assurance, l’amortissement des locaux, du mobilier, et les intérêts d’emprunt...
Attention, le Code Général des Impôts précise que l’amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles. En pratique, cela signifie que l’imputation de l’amortissement sur le revenu ne peut créer ou augmenter un éventuel déficit procuré par la location. Dans ce cas, les amortissements sont reportables indéfiniment et permettent d’obtenir des revenus ultérieurs nets d’impôts, jusqu’à épuisement de la réserve d’amortissement.
LE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP)
Le LMNP, c’est :
Conditions pour avoir la qualité de loueur meublé non professionnel
Les loueurs en meublé non professionnel relèvent de la catégorie BIC non professionnel. Ils ne sont donc pas autorisés à imputer les déficits fiscaux qu’ils subissent sur leur revenu global. Les déficits non déductibles ne peuvent être imputés que sur les bénéfices tirés d’activités de même nature (BIC non professionnel) soit la même année ou les six années suivantes.
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel à l’occasion de la cession des locaux d’habitation meublés ne sont pas soumis au régime des plus-values professionnelles mais à celui des plus-values privées. Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées au bout 15 ans de détention du bien.
Les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme des biens professionnels. Par conséquent, n’étant pas exonérés, ils entrent dans la base d’imposition de l’ISF.
LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP)
Le LMP, c’est :
Conditions pour avoir la qualité de loueur meublé non professionnel :
Les loueurs en meublé professionnel relèvent de la catégorie de BIC professionnel. Ils sont autorisés à imputer les déficits fiscaux qu’ils subissent sur leur revenu global. Si le revenu global est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.
Les plus values sont exonérées lorsque les recettes brutes locatives n’excèdent pas 250000 euros HT et que l’activité de LMP est exercée depuis au moins 5 ans. Cette durée s’apprécie au niveau du loueur professionnel et non du bien loué. Si les recettes dépassent 250000 euros HT mais n’excèdent pas 350000 euros HT, l’exonération est partielle. Au-delà de 350000 euros HT, le régime applicable est celui des plus-values professionnelles à court ou à long terme.
Les biens loués meublés peuvent avoir la qualité de biens professionnels et donc être exonérés de l'ISF. Cependant la loi de finances pour 1999 a restreint la qualification de biens professionnels et ainsi la possibilité d’exonération. Deux conditions cumulatives sont à remplir :
Attention, l’appréciation de ce seuil tient compte des traitements et salaires, des BIC, des BNC, des BA mais non des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers.